央行5月17日推出的房贷新政已“满月”，记者梳理发现，在新政推出后，各地积极落实降首付、降房贷利率等举措。

专家表示，去库存、稳市场是当前房地产政策重要发力方向。各类政策措施仍有进一步加码空间，必要时还可出台新的支持政策。

调整房贷利率

因城施策落实房地产新政

5月17日，央行密集出台多项个人住房贷款领域政策，包括降低首付比例、降低房贷利率等。随后，全国各地相继推出落地细则。

从已经出台的三个一线城市具体跟进细则来看，上海与深圳首套、二套房首付比例、贷款利率整体保持一致，广州则是将首套、二套房最低首付比例调整至15%、25%，并取消了房贷利率下限，成为当前一线城市唯一取消房贷利率下限的城市。

据贝壳研究院监测，5月，百城首套房平均商贷利率降至3.45%，二套平均利率降至3.90%。百城二套房平均利率自2019年以来首次进入“3字头”。截至5月底，百城中超八成城市明确执行商贷购房最低首套首付15%、二套首付20%，沪深首二套首付比最低分别为20%和30%。

专家认为，各地商品房最低首付比例调整幅度不同，房贷利率调整有差异，是因城施策和精准化落实房地产新政的体现。

市场带看量回暖

置换需求提升

近来每到周末，上海白领小周都会穿梭于上海各个区域看房。这位已经在上海“漂泊”了近五年的女孩，在近期作出了一个重要决定——购入一套属于自己的住房。

“之前我一直没有买房，主要是首付支付能力不足。现在首付比例降低了不少，而且利率也低了，我经过观察和分析，认为现在是购房的合适时机。”小周说，购房不仅仅是她物质上的追求，更是精神上的寄托。她希望通过购房来给自己一个稳定的未来，让自己在这座城市里找到真正的归属感。

5月27日，上海“沪九条”出台：松限购、降首付、调利率……这份政策“大礼包”在切实刺激购房需求的同时，也让市场对一线城市政策调整的预期回升。

一个值得关注的数据是，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月扩大0.7个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上涨4.5%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新房的定价相对来说比较理性，在市场预期的推动下，一些新房获得了热销，但这并不能直接说明价格就会反弹，“我们可以观察到，前几个月上海二手房价格依然处于低迷状态。仅1个月的数据并不能说明问题，需要持续观察3个月的价格走势，才能更准确地判断市场是否真正稳定下来。”

房地产分析人士蔡宗翰在接受记者采访时表示，当前，改善型住房的购房者是市场的主要消费群体。然而在他们出售现有自住房时，由于市场目前存在的结构性供应量失衡和流通性不足等问题，这部分购房者的需求无法得到充分释放，这个现象值得重视。

预计楼市短期内

仍呈现平稳发展态势

来自中指研究院的分析显示，从市场表现来看，新建住宅方面，房企推盘节奏放缓，受部分城市优质改善项目入市影响，百城新建住宅价格环比上涨；“517楼市新政”落地后，部分核心城市新房项目到访量出现增长，但从看房增加到成交回暖仍需时间。

二手住宅方面，业主“以价换量”带动百城二手住宅价格继续下探，二手房成交规模维持一定水平。

租赁住宅方面，重点城市租赁市场延续低温态势，租金环比继续下跌。

值得关注的是，6月7日，国务院常务会议强调，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。

对此，业内预测，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策兑现期，但市场恢复节奏仍依赖于居民收入预期的转变。同时，若地方国企收储已建成未售商品房等消化存量的政策能够较快落地，也将对改善房企现金流、化解行业风险起到积极作用。

上海交通大学国际与公共事务学院教授陈杰表示，短期内楼市对“517楼市新政”及各地的政策细化会有一个消化期。目前看，市场信心有所巩固，人气有所升温。加上保交楼“白名单”工作持续推进，各地住房以旧换新、卖旧买新的政策推动，收储已建成存量商品住宅作为保障房的工作也正式在全国铺开。如果没有特殊事件冲击，楼市短期内应该还是会呈现平稳发展态势。

“政策短期利好释放完毕之后，市场或将会回归需求决定价格和销量，未来买方将成市场价格和市场销量的主导者。”蔡宗翰研判说。

（综合自中国证券报、中国城市报）